新住宅、期房與待開發土地：外國投資者究竟能買什麼

指導原則：增加供應

澳洲的對外投資框架有一個一貫的邏輯：海外買家應該增加新的住宅供給，而不是與當地人競爭既有存量。這個原則決定了你可以購買的所有類型。請在firb.gov.au核對最新細節，但以下分類是外國買家通常運作的框架。

新建住宅

新建住宅──指從未以住宅方式出售且未被使用超過12個月的房屋──對外國非居民而言是最直接的類別。對新建住宅的核准通常不會附加像既有房屋那樣的限制。開發商常會持有預先核准，可將項目中一定比例的單位出售給海外買家，這能簡化你的購買流程。

期房公寓

購買期房──在動工前或施工期間簽約──是海外投資者最常走的路徑。你通常會支付訂金，並在完工時交割。好處是能取得位於成長走廊的全新庫存；風險則是交割風險（估值差距、貸款變動與施工延誤）。可在realestate.com.au與Domain.com.au上瀏覽可相比的完工案，以理性檢視開發商定價與轉售現實之間的差距。

待開發土地

外國買家通常可以購買住宅用地，但通常附帶條件：必須在規定期限內（通常為四年）完成施工，以防止囤地。如果採取此路，務必確保你的建造計畫與融資能在該期限內實現。

既有住宅：謹慎行事

既有（第二手）住宅對外國非居民限制嚴格，而且規定近年已收緊。臨時居留者歷來在受限條件下可以購買一處既有住宅作為自住，但規定會變動，因此在做任何假設前，務必在firb.gov.au核實當前規定。

為新建項目挑選合適的郊區

由於你的選項偏向新建庫存，郊區基本面就扮演關鍵角色。位於交通便利、學校配套到位的成長走廊之新公寓，表現會勝過位於無基礎建設規劃郊區的同款公寓。使用Compare My Suburb，依距離中央商業區與火車站、機場可達性和價格對新建住宅地點進行排名，讓你的供給端購置落在真正強勁的位置。

結論

外國投資者確實有可行的選擇──新建住宅、期房與可開發土地──前提是遵守規定，並在列出候選前核實既有住宅的相關設定。將合適的房產類型配對到以數據為依據的郊區，你就能把監管限制轉化為一個更具焦點且高品質的購買策略。